תיקון רכוש משותף בבניין, על מי מוטלת האחריות?

דרגו את המאמר

התקבלו 3 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

רכוש משותף הוא כל חלקי הבית המשותף חוץ מהחלקים הרשומים כדירות הנמצאים בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבניין. הבית המשותף מנוהל בהתאם להחלטות האסיפה הכללית של הדיירים ועל פי תקנון הבית המשותף, ונציגות ועד הבית אחראית לטפל באחזקת הרכוש המשותף ולדאוג לתחזוקתו, כאשר התשלום מתחלק בין הדיירים.

רכוש משותף כולל את כל האזורים הציבוריים של הבניין לרבות גג המבנה, קירות חיצוניים, חדר מדרגות, לובי כניסה, חדרי שירות שונים, חניון, מערכות המים ומערכות מכאניות שונות במבנה, וכל החלקים הנוספים המיועדים לשימוש כל דיירי הבית או מרביתם, גם אם הם מצויים בתחומי דירה מסוימת.

עם זאת, תקרה או רצפה אינה בחינת חלק שנרשם כדירה, אך היא לא נמנית על החלקים, המיועדים לשמש את כל או רוב הדיירים, אלא משמשת את בעלי הדירות, שביניהן היא חוצצת. על כן תקרה ורצפה לא נחשבת כחלק מהרכוש המשותף, כפי שקיר חוצץ בין שתי דירות אינו נחשב לרכוש משותף.

ועד הבית מחויב לבצע את כל התיקונים הנחוצים

נציגות ועד הבית, הנבחרת באסיפה כללית של בעלי הדירות, אחראית על ניהולו התקין של הבית המשותף, אחזקת הרכוש המשותף וניהולו השוטף וביצוע של כל התיקונים לצורך אחזקתו התקינה. הנציגות מחויבת לבצע את כל התיקונים הנחוצים ברכוש משותף, שאי ביצועם, עלול לפגוע בדירות הבית או בערכן.

חוק המקרקעין קובע כי בעל דירה זכאי לדרוש מנציגות ועד הבית שתבצע כל תיקון ברכוש המשותף, כגון: טיפול בנזילות, הצפות, תקלות במתקני הסקה ועוד, אשר אי ביצועו עלול לפגוע בדירתו או בערך הדירה. כמו כן, בעל דירה זכאי לדרוש מבעל דירה אחרת שיבצע תיקון בדירתו, כאשר אי ביצועו עלול לפגוע בדירה שלו. 

במקרה של נזילה במתקני הבית המשותף, ועד הבית נדרש לטפל בכך ועלות התיקון חלה על כלל דיירי הבית, אלא אם הנזק נגרם מאחת מדירות. במצב זה, יש לבדוק את תקנון הבית המשותף ואם לא נקבע תקנון יש לבחון את מעמדו של הבניין ולברר האם הוא חלק מהבית המשותף.

בבניין שבו לא נרשם תקנון מוסכם על ידי בעלי הדירות, קובע חוק המקרקעין תקנון מצוי, שנחשב כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות והוראותיו חלות עליהם. התקנון המצוי כולל תקנות בנושא: מינוי נציגות לוועד בית, ניהול אספות דיירים, טיפול ואחזקת רכוש משותף, שיעור השתתפות הדיירים בהוצאות הדרושות להחזקתו של הרכוש, ביצוע שיפוץ ותיקונים וניהול חשבון בנק.

תביעה נגד קבלן בגין ליקויי בנייה ברכוש משותף

כאשר מדובר במבנה חדש, על נציגות ועד הבית הנבחר מוטלת אחריות מלאה לערוך ביקורת מקיפה ברכוש המשותף במטרה לגלות ליקוי בנייה ואי התאמות לחוקים ולתקנות בתחום, בליווי מומחה, אשר יבחן את תכניות המבנה ביחס לביצוע בפועל ואת יציבות השלד והיסודות. המומחה ינסה לאתר נזקי רטיבות, התרופפות של חיפוי קירות, סדקים, חוסר בידוד, ליקויים בריצוף, בדיקת איכות החומרים ועוד בדיקות לאיתור ליקויי בניה.

לוועד הבית ישנה הסמכות להגיש תביעה נגד הקבלן בגין ליקויי בניה ברכוש משותף, אולם כדי לנהל את ההליכים המשפטיים מול הקבלן, רצוי לפנות לעורך דין מומחה בתחום ליקויי הבניה כדי לשמור ולהגן על מלוא זכויותיהם של הדיירים ולוודא כי הליקויים יתוקנו או שהדיירים יקבלו פיצויים.