בקשה למימוש זכויות בניה בלתי מנוצלות בבניין משותף

דרגו את המאמר

התקבלו 1 דירוגים בציון ממוצע: 3.0 מתוך 5

בעלי דירה בקומה רביעית של בית משותף, הגישו בקשה להיתר בניה, על מנת לבנות קומה חמישית, על שטח הגג הצמוד לדירתם. אולם יתר דיירי הבניין הגישו במאוחד התנגדות למתן ההיתר, בטענה כי מדובר ברכוש משותף, והזכויות בניה לא מנוצלות על הגג שייכות בחלקים שווים לכל הדיירים.

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו נדרש להכריע האם אחוזי בניה בלתי מנוצלים מהווים חלק מהרכוש המשותף, או שהם מוגדרים כחלק מזכויות הבניה של בעלי הדירה שלה הוצמד הגג.

בבניין המצוי במרכז תל אביב נבנו ארבע דירות על ידי חברה קבלנית, והוא נרשם בשנת 1987, בפנקס הבתים המשותפים כבית משותף, ובאותה שנה נחתם תקנון מוסכם לכל הדירות בבניין.

בעלי הדירה רשאים לבנות על הגג המוצמד לדירתם ללא אישור השכנים

על פי התקנון, הרכוש המשותף יוצמד לדירות הבית בחלקים שווים. עם זאת הגג מוצמד לדירתם של המבקשים, מוקנה להם והם רשאים לעשות בו כל שימוש ללא הגבלה, כולל תוספות בניה, ללא צורך בקבלת הסכמה מבעלי הדירות האחרות, או מנציגות ועד הבית. עוד צוין כי הגג העליון ישמש את כל בעלי הדירות בבית כרכוש משותף, לשם התקנת דודי שמש, קולטים, אנטנה מרכזית לטלוויזיה וכדומה.

באפריל 2005 נכנסו לתוקפן הוראות תמ"א 38, לפיהן קבלת היתר בניה מותנית בחיזוק הבניין. כשנה מאוחר יותר, לאחר רכישת הדירה, המבקשים החלו בהליכי תכנון בניה של קומה חמישית, לרבות עבודות לחיזוק הבניין בהתאם להוראות תמ"א 38.

המבקשים תכננו לבנות דירה נוספת על כל הגג של הבית המשותף

במאי 2009, הם הגישו בקשה להיתר בניה על הגג, אולם בקשתם נדחתה על ידי הוועדה המקומית, בטענה כי יתר דיירי הבניין הגישו יחד התנגדות למתן ההיתר. עוד נטען כי על מנת לבנות את הקומה החמישית, יש צורך לקבל את הסכמתם של השכנים לבניה בחלקים המשותפים.

בעלי הדירה טענו כי הזכויות הבלתי מנוצלות על גג הבניין הוקנו להם באופן בלעדי במסגרת התקנון המוסכם, והשכנים הסכימו על כך מראש הן בחתימה על התקנון והן בחוזה הרכישה, בתנאי שבעלי הדירה ימזערו את הנזקים וישיבו את מצב הרכוש המשותף לקדמותו בתום השיפוץ.

מנגד טענו השכנים כי זכויות הבניה הבלתי מנוצלות שייכות לכל בעלי הדירות בבניין בחלקים שווים. והצמדת הגג לדירת המבקשים, אינה מהווה בהכרח הסכמה לניצול אחוזי הבניה ולבניה על כל גג הבית המשותף.

זכויות הבניה הבלתי מנוצלות נותרו בבעלות משותפת של כל דיירי הבית

לאחר שמיעת טענות הצדדים ועיון בתקנון המוסכם, קבע בית המשפט כי אין מחלוקת שלבעלי הדירה קיימת הזכות לבנות על הגג הצמוד לדירתם, והם אינם זקוקים להסכמה של יתר דיירי הבית לצורך ביצוע בניה זו.

עם זאת קבע כי לאחוזי הבניה הבלתי מנוצלים בבניין ערך כלכלי, וזכויות הבניה הנוספות שהוקנו לבית המשותף הן זכויות המשותפות לכל הדיירים ולא רק לבעלי הדירה, ועל כן מאחר והשכנים הגישו את התנגדותם לבניית הקומה החמישית, בקשתם של בעלי הדירה נדחתה, והם אינם רשאים לממש את זכויות הבניה שלא נוצלו.

ה"פ 17545-07-12