מהן אפשרויות הבנייה במסגרת תמ``א 38?

דרגו את המאמר

התקבלו 1 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. התכנית כוללת אוסף תקנות, שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים, שיפור מבנים וחיזוקם לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה. התכנית מעניקה תמריצים כלכליים לבעלי הדירות על ידי אישור תוספות בנייה ופטור מלא מתשלום מס שבח ומהיטל השבחה על התוספות.

בשנת 1975 נכנס לתוקף התקן הישראלי לעמידות מבנים בפני רעידות אדמה, המחייב החל מינואר 1980. על פי ההערכות, רוב המבנים שנבנו בישראל עד לשנת 1980 לא עומדים בדרישות התקן. על כן עלה חשש שבמקרה של רעידת אדמה חזקה בישראל, מבנים רבים יקרסו וכתוצאה מכך אלפי אנשים ייפגעו.

תכנית תמ"א 38 נועדה להעניק לבעלי הדירות תמריץ כלכלי לחיזוק מבנים, באמצעות הענקת זכויות בנייה מוגדלות, מעבר לאלו שמאפשרות תכניות ברות תוקף, תוך קיצור הליכים בירוקרטיים לקבלת היתרי בנייה, ובכך לעודד את הדיירים, שעליהם מוטלת האחריות, לחזק את המבנים שבבעלותם. ואף הדיירים זכאים לפטור מלא מתשלום מס שבח ומהיטל השבחה על תוספות הבנייה.

היתר בנייה ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת

פרויקט תמ"א 38 מאפשר לקבל היתר בנייה לחיזוק מבנה ללא צורך בהכנת תכנית מפורטת. עם זאת, יסוד חשוב ומשמעותי במימוש הפרויקט הוא הסכמת בעלי הדירות בבניין כאשר אחוז הסכמת הדיירים הדרוש משתנה בהתאם לסוג תכנית של החיזוק הנדרש.

המבנה לא יחוזק ולא יטופל במסגרת התמ"א, אלא אם בעלי הדירות ישתתפו בהפרש הנוצר בין העלות הכלכלית לבין עלות זכויות הניתנות במסגרת התכנית. על כן ההסכמה קריטית בשלבים שונים כולל גיבוש נציגות דיירי הבית, עריכת משא ומתן עם הקבלן, הכנת תכניות שיפוץ, הגשת בקשה להיתר בנייה ועוד.

כדי לבצע עבודות שיפוץ נדרשת הסכמה של לפחות 66% מכלל הדיירים וכאשר נדרש להרוס את הבניין ולבנות אותו מחדש לפי תיקון 2 לתמ"א 38, נדרשת הסכמה של לפחות 80% מהדיירים כמו ברוב הנדרש במסגרת פרויקט פינוי בינוי. נוסף על הסכמת הדיירים, קבלת זכויות הבנייה כפופה גם לאישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, במטרה למנוע פגיעה אפשרית בחזות העיר או ברווחתם של יתר התושבים הגרים בסמיכות לבניין שבו מתבצעת התמ"א.

כיצד ניתן לנצל את זכויות הבנייה?

לאחר שהמבנים קיבלו מכוח התמ"א זכויות הבנייה, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רשאית לאשר את הפעולות הבאות: 

חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה כך שיהיה עמיד בפני רעידות אדמה, כאשר בדרך כלל מדובר בהוספת עמודי תמיכה גדולים והיבטים הנדסיים מורכבים נוספים.

אפשרות לחיזוק שלד המבנה על ידי הוספת ממ"דים, הוספת פיר יצוק למעלית והקשחת קומת עמודים וסגירתה בקירות בתוספת של קורות ועמודים וניצולם למחסנים.

סגירה ומילוי של הקומה המפולשת כדי לבנות בה דירות חדשות, או כדי להרחיב את שטח הדירות הממוקמות בקומה הראשונה של הבניין שעובר שיפוץ. או אפשרות להוסיף עד שתי קומות וחצי לבניין מחוזק, כאשר בכל קומה דירות חדשות למכירה.

הקמת שתי קומות נוספות בבניין שבהן ניתן לבנות דירות חדשות או להרחיב את שטח הקומה שמתחת, או להקים אגף נוסף בשטח של שתי קומות בבניין הקיים כדי לבנות דירות חדשות.

הקמת קומה חלקית נוספת בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה. השטח יכול לשמש להוספת יחידות דיור או להרחבת הדירות שבקומה מתחת.

חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה, כאשר התוספת חייבת לכלול ממ"ד בגודל 12 מ"ר ברוטו ו- 9 מ"ר נטו. כמו כן, בבניינים שהם לא בנייני מגורים, הוועדה המקומית רשאית לאשר תוספת קומה אחת או תוספת אגף בשטח קומה טיפוסית.

נוסף על כך, במסגרת תמ"א ישנה אפשרות להרוס את הבניין הקיים, הדורש חיזוק ולהקים אותו מחדש בהתאם לזכויות הבנייה של התכניות החלות במקום, בתוספת זכויות הבניה שאותן ניתן לקבל מכוח התמ"א, בדומה לפרויקט פינוי בינוי אך בהליך בירוקרטי פשוט יותר.

במסגרת תמ"א ניתן להוסיף לבניין מעלית, גם באופן החורג מקווי הבנייה הרגילים שלו. ניתן לבצע שדרוג אסתטי של הבניין ושדרוג תשתיות ומתחמים כמו לובי, גינה, חניות ועוד, כאשר עיצוב התוספות השונות צריך להתאים לעיצוב הקיים של המבנה. כמו כן, ניתן להוסיף מרחבים מוגנים למבנים בצורת ממ"ד שהוא מרחב מוגן דירתי ובצורת ממ"ק שהוא מרחב מוגן קומתי.

התמ"א דורשת הצגת פתרון חנייה עבור הדירות החדשות והשלמת חניות שנגרעו עבור הדירות הקיימות. עם זאת הוועדה המקומית רשאית לפטור את הבניין מכך אם הדבר אינו אפשרי, בתנאים כפי שמפורטים בתמ"א. במבנים שהוקמו לאחר המועד הקובע, אך לא על פי התקן המחייב, ניתן לבצע חיזוק בהתאם להוראות התקן, אך מבנים אלה לא יזכו לתוספות בנייה פרט למעלית.