יציאה מקבוצת רכישה, מהם הסיכונים?

דרגו את המאמר

התקבלו 1 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

קבוצת רכישה היא קבוצה של אנשים המעוניינים לרכוש מגרש לבניית פרויקט מגורים משותף, כאשר לכל אחד מהחברים בקבוצה יש זכות לבנות יחידה רעיונית בהתאם לחלקו היחסי במקרקעין והמימון בחלקו עצמי ובחלקו בנקאי.

כל חבר בקבוצה רוכש חלק יחסי בקרקע והקבוצה מתאגדת באופן עצמאי או באמצעות חברה מנהלת, במטרה להקים מבנה מגורים, להוזיל עלויות, לקבל הקלות בתשלומי המס ואף כדי שניתן יהיה לבחור את השכנים. חברי הקבוצה אשר רכשו ביחד קרקע, נרשמים כבעלי הקרקע ולאחר מכן עליהם לבחור קבלן לבניית הפרויקט וכל חבר קבוצה מקבל דירה.

יציאה מקבוצת רכישה

קבוצת רכישה מאפשרת לרוכשים לצמצם את פערי התיווך שברכישת נכס כמוצר מוגמר, חבריה זכאים לפטור ממס ערך מוסף על הקרקע ועל האגרות ומס רכישה נמוך יותר. עם זאת לצד היתרונות קיים סיכון בהשתתפות ביזום הפרויקט, אשר גבוה יותר מסיכון שברכישת אחת הדירות, המחיר הסופי לא מובטח ואף קיים קושי לצאת מהקבוצה בדרך של מכירת הזכויות לאדם אחר.

כדי להצטרף לקבוצת רכישה יש לחתום על הסכם שיתוף המעגן את הזכויות והחובות של החברים. ההסכם קובע כיצד תתבצע עסקת המכר לרכישת המקרקעין וההתקשרות אל מול הקבלן לקבלת שירותי בנייה. ההסכם מונה את ההתחייבויות אשר חלות על כל רוכש וקובע את לוחות זמנים עבור מסירת תשלומים, התקשרות עם עורך דין המלווה את הפרויקט וקבלת מימון מהבנק.

יציאה מקבוצת רכישה לפני שהושלם הפרויקט עלולה ליצור קשיים רבים, מכיוון שהחבר שמעוניין לצאת נדרש למכור זכויות לחבר אחר שנכנס במקומו, מאחר שבניית הדירה טרם הושלמה. הקונה הפוטנציאלי נדרש להתחייב לשלם תשלומים אשר חלקם עדיין לא סופיים, אין גורם שיתחייב כלפיו כי אכן קיים היתר בניה. ואף המוכר נדרש לשאת בתשלום שכר טרחת עורכי הדין של היזם.

מיסוי במסגרת קבוצת רכישה

חוק מיסוי מקרקעין מגדיר קבוצת רכישה כקבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע של נכס שאינו דירת מגורים או נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים, באמצעות גורם מארגן, בכפוף למסגרת חוזית שאלה מחויבים החברים בקבוצה.

עד תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), ותיקון 40 לחוק מס ערך מוסף, משנת 2011, נהנו חברי קבוצת רכישה מחיסכון מס משמעותי במחיר הדירה הסופית. החיסכון התבטא ברכישת קרקע מאדם פרטי ללא תשלום מע"מ והקטנת תשלום מס הרכישה שהיה משתלם עבור עלות הקרקע ולא עבור מלוא עלות הדירה הגמורה.

ואולם, בעקבות השינוי בחוק מיסוי מקרקעין נוספה הגדרה של קבוצת רכישה וחוק מע"מ, ונקבע כי עסקת אקראי כוללת גם מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שלא עוסק במכירת מקרקעין. כיום חל תשלום מע"מ על רכיב הקרקע גם כאשר קבוצת רכישה רוכשת מאדם פרטי את הקרקע וחל מס רכישה על שווי הנכס הבנוי בעת הרכישה בידי חברי הקבוצה.

כל אדם אשר רוכש קרקע נדרש לשלם מע"מ ומס רכישה. כאשר מדובר ברכישת דירת מגורים חוק מיסוי מקרקעין קובע כי שיעור מס הרכישה יחול על כל רוכש במסגרת קבוצת רכישה בהתאם לשווי הדירה כדירה בנויה, ולא רק עבור שווי חלק המגרש השייך לרוכש. על פי תקנות מס הכנסה, התקשרות עם בעל זכות במקרקעין למכירת הזכות לקבוצת רכישה חייבת בדיווח על העסקה לרשויות המס.

כמו כן, מס הכנסה ומע"מ יכולים לחול על משקיעים הפועלים במסגרת קבוצת רכישה, אשר מעוניינים למכור את הדירות בסיום הבנייה. לפיכך כדי ליהנות מהטבות המס הכרוכות ברכישת קרקע כגורם פרטי, שלא במסגרת פעילות עסקית, על חברי קבוצת הרכישה להיות יחידים ולא תאגיד.

אי וודאות בקבוצת רכישה

חוק המכר והתקנות השונות מגנים על רוכשי דירה מפני קבלנים ויזמים ואיבוד השקעות, וכיום אדם הרוכש דירה מקבלן מוגן על ידי החוק והבנקים. עם זאת, רכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה לא מוגנת על ידי החוק מכיוון שחבר קבוצה נחשב גם ליזם וגם לגורם האחראי לבנייה.

נוסף על כך, ישנם מקרים שבהם מארגני קבוצות הרכישה מממנים את שיווק הפרויקט והגשת הצעה למכרז באמצעות דמי רצינות או דמי יזמות אשר נדרשים לשלם חברים פוטנציאליים ללא מתן בטחונות במקרה שהעסקה לא יוצאת לפועל. בפרויקט של קבוצת רכישה לא ניתן לדעת בוודאות מה יהיה מחירה הסופי של הדירה, מתי תסתיים הבנייה ובמקרה של הסתבכות הרוכש עלול להפסיד חלק משמעותי מהכספים שהשקיע ואף במקרים קיצוניים להישאר ללא דירה.