מס שבח על מגרש, מה צריך לשלם בעת מכירת קרקע?

דרגו את המאמר

התקבלו 3 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), שנחקק בשנת 1963 קובע מתי העברת זכות במקרקעין נחשבת למכירה, מתי המכירה חייבת בתשלום מס ומתי היא אינה נחשבת לעסקת מכר. החוק מבחין בין המקרים השונים שבהם מוטל תשלום מס שבח ומס רכישה, קובע את אופן חישוב המס, ובאילו מקרים ניתן פטור ממס שבח וכיצד נגבה התשלום.

סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), קובע כי מס שבח מקרקעין יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין. שבח הוא הסך שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה, בניכוי הוצאות מותרות אשר הוצאו לצורך הרכישה, המכירה וההשבחה שלו וממנו נגזר המס. מס שבח המוטל על מוכר הדירה, נחשב למס המשמעותי ביותר במכירת מקרקעין והוא יכול להגיע לסכומים גבוהים ואף לשלול לעיתים את כדאיות העסקה.

מס שבח במכירת מגרש

השבח ממכירת מגרש חייב במס שבח לפי השיעורים הרגילים, לכן גם בעת מכירת מגרש, המוכר מחויב לשלם מס שבח בגין המכירה, ששיעורו יכול להגיע עד ל- 50% מעליית ערך הקרקע ממועד רכישתה. עם זאת, על פי סעיף 48א(ד) לחוק, מקרקעין שנרכשו לפני אפריל 1961, חייבים במס מוגבל, אלא אם מדובר בחברה עסקית שהכנסתה מעסק, או בידי יחיד שקיבל זכות במקרקעין בפירוק החברה, במקרים אלו יתווסף לכל שנת מס אחוז אחד החל בשנת המס 2005 ועד לשנת המכירה.

לפיכך, מס שבח הוא ההפרש, במקרה שקיים הפרש, בין שווי מכירת הדירה או המגרש לבין שווי רכישת הזכות, כלומר קניית הדירה או המגרש, בצמוד למדד ובקיזוז הוצאות רכישה והשבחת הנכס ובתוספת פחת, כולל הוצאות שכר טרחה עבור תיווך ועורך דין, הוצאות שיפוץ הנכס, מס רכישה, אגרות ומיסים שונים, הוצאות ריבית על משכנתא ועוד.

עסקת קומבינציה על חלק ממגרש

בפני מוכר מגרש עומדות מספר אפשרויות כדי לקבל הקלות ולשלם מס שבח מופחת. אחת הדרכים היא עסקת קומבינציה שהיא סוג של מכר חליפין בין בעל קרקע ליזם. במסגרת עסקה זו, בעל המגרש מוכר אחוז מסוים מזכויותיו בתמורה לשירותי בנייה על החלק הנותר בבעלותו, כך שבסופו של דבר, לבעל הקרקע נותרים מספר יחידות שהוא רשאי להשאיר ברשותו או למכור.

בעסקת קומבינציה, בעל הקרקע נדרש לשלם היטל השבחה, מע"מ ומס שבח על שווי שירותי הבנייה. שווי שירותי הבנייה ימוסו במס שבח לפי לינארי רגיל, ואולם אם היזם לקח על עצמו את תשלום מס שבח, חישוב מס יבוצע לפי מס שבח גילום מלא.

מכירת קרקע המיועדת לבנייה למגורים

במסגרת חוק ההתייעלות הכלכלית, ניתנה הנחה מיוחדת ליחידים בעלי קרקעות, למשך שלוש שנים מתחילת 2016 ועד לסוף 2018. על פי צו השעה, מכירת קרקעות אשר נרכשו בין השנים 1961-2001, על ידי יחידים ימוסו בשיעור מס שבח מופחת של 25% על השבח הריאלי עד יום התחילה בתנאים הבאים:

בקרקע שיש לגביה תכנית לבניית שמונה דירות ומעלה המיועדות למגורים. בתכנית בנייה של שמונה עד 250 דירות - סיום הבנייה 42 חודשים מיום המכירה ועד קבלת טופס 4. בתכנית בנייה של 250 עד 100 דירות - סיום הבנייה 48 חודשים מיום המכירה ועד קבלת טופס 4. במקרה של סיום חלקי של הבנייה תינתן הקלה במס שבח רק לחלק יחסי משווי המכירה.

עם זאת, שיעור מס מופחת לא יחול כאשר מכירת הקרקע תתבצע כעסקת מתנה ללא תמורה או בהעברת דירה בין קרובים, כאשר חל פטור ממס חלקי או מלא או שיעור מס מופחת לפי החוק או הפקודה, במקרה של פעולה באיגוד ובמקרה של שינוי ייעוד.

ביטול פטור גורף ממס שבח

בעקבות הרפורמה בחוק מיסוי מקרקעין שנכנסה לתוקף בשנת 2014, חל שינוי בכל הנוגע לתשלום מס שבח במכירת זכויות במקרקעין. עד לכניסת הרפורמה, חל פטור כמעט גורף מתשלום מס שבח במכירת דירת מגורים אחת לארבע שנים, ללא קשר למספר הנכסים המצויים בבעלות המוכר, לצד שורה של הטבות מס נוספות, כך שלמעשה רוב הציבור לא שילם את המס.

לאחר השינוי בחוק צומצם הפטור, וכיום מוכרים רבים נדרשים לשלם מס שבח במכירת הדירה גם אם חלפו יותר מארבע שנים ממועד המכירה הקודמת. כיום יש לשלם עבור מכירת דירה שנייה או נוספת, מס שבח בשיעור של 25% על הדירה הנמכרת גם אם חלפו מעל ארבע שנים מאז מכירת דירה קודמת. לגבי דירה יחידה נותר פטור ממס שבח, בתנאי שהיא נחשבת דירה מזכה, כאשר המוכר החזיק את דירתו היחידה במשך 18 חודשים לפחות.

באילו מקרים ניתן לקבל פטור ממס שבח?

פטור ממס שבח על דירה מירושה ניתן כאשר המוכר הוא בן זוג, צאצא כולל נכד, או בן זוג של המוריש, וכאשר לפני פטירתו היה המוריש בעלים של דירת מגורים אחת ואם המוריש היה עדיין בחיים והיה מוכר את דירת המגורים, הוא היה זכאי לפטור ממס שבח במכירתה.

פטור ממס שבח ניתן גם במקרה שלא התקבלה תמורה עבור הדירה, כמו בהעברה ללא תמורה בין קרובי משפחה, כאשר הקונה או מקבל הדירה במתנה נדרש לשלם רק שליש מהמס רכישה. פטור נוסף ניתן באופן חד פעמי במכירת שתי דירות. החוק קובע כי מוכר דירה, תושב ישראל, זכאי לפטור חד פעמי ממס שבח בעת מכירת שתי דירות יחדיו, בתנאי שמכירת שתי הדירות נועדה לצורך רכישת דירה אחת במקומן, וששוויה לפחות 75% מהשווי של שתי הדירות הנמכרות.