דירת מגורים מזכה, מהי המשמעות?

דרגו את המאמר

התקבלו 2 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

חוק מיסוי מקרקעין (שבח רכישה מכירה) קובע מספר מקרים שבהם זכאים בעלי זכות במקרקעין לפטור מלא ממס שבח, בעת מכירת דירה שמוגדרת כדירת מגורים מזכה, שאינה מהווה מלאי עסקי מבחינת מס הכנסה, אשר בנייתה הסתיימה ושהיא בבעלות יחיד והיא שימשה למגורים מאז רכישתה ועד מכירתה.

כיצד מוגדרת דירת מגורים?

סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח רכישה מכירה) מגדיר מהי דירת מגורים, וקובע כי מדובר בדירה או חלק מדירה, שבנייתה הסתיימה והיא מצויה בבעלותו או בחכירתו של יחיד, ומשמשת למגורים או מיועדת למגורים, למעט דירה המהווה מלאי עסקי לעניין מס הכנסה.

אדם המוכר זכות במקרקעין, כולל מגרש, נכס מסחרי, דירת מגורים וכדומה, חייב לשלם למדינה מס שבח על הגידול בערך הנכס, כלומר על הרווח שנוצר מיום הרכישה ועד ליום מכירה. הרווח שנוצר מכונה שבח מקרקעין, והוא חייב במס על פי חוק. המס מוטל רק במקרה שבו למוכר נוצר רווח ממכירת הזכות במקרקעין ולא יוטל מס במקרה של מכירת דירה בהפסד.

בנוסף לתשלום מס שבח, המוטל על הרוכש, חלה חובה על הקונה לשלם למדינה מס רכישה על כל קנייה של זכות במקרקעין, אלא אם חלים לגביו פטורים או הקלות במס רכישה. שיעורי מס רכישה מחושבים לפי שווי העסקה ומחולקים למדרגות המתעדכנות מדי שנה.

פטור ממס שבח לדירת מגורים מזכה

אחד הפטורים ממס שבח בקבוע בחוק הוא פטור במכירת דירת מגורים מזכה. פטור ממס שבח ניתן במכירת דירה יחידה על ידי תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינתו, כולל מי שבתוך שנתיים מרכישת הדירה הפך לתושב ישראל או לתושב חוזר.

דירה תיחשב כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, בנוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני שנת 1997, או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש ואם הדירה התקבלה בירושה, חלקו בה אינו עולה על חצי.

הפטור חל רק למי שבבעלותו דירה יחידה, ובתנאי שהמוכר היה הבעלים של הדירה הנמכרת במשך 18 חודשים לפחות, מהמועד ששימשה לדירת מגורים, ולא מכר במשך 18 חודשים שקדמו לעסקה דירת מגורים אחרת בפטור.

סעיף 49 לחוק קובע מהי הגדרת דירת מגורים המזכה את המוכר לבקש פטור מתשלום מס שבח, וקובע כי דירת מגורים מזכה היא דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות הבאות: ארבע חמישיות מהתקופה שבגינה מחושב השבח, כלומר % 80 מהתקופה שבשלה מחושב השבח, או ארבע השנים שקדמו למכירתה.

במסגרת הגדרה זו, תיחשב תקופה שלא נעשה בדירה שימוש כלשהו, או תקופה שהדירה שימשה לפעולות חינוך, לרבות פעוטון, או דת כפי שקבע שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים. לעניין זה, לא תובא בחשבון תקופה שקדמה ליום הקובע, ולא תובא בחשבון תקופה כאמור, אם ביקש זאת המוכר.

רוב שטח הדירה שימש למגורים

המונח בעיקרה מתייחס לרוב שטח הדירה, כאשר היא משמשת לפעולות חינוך בעת המכירה ניתן לקבל פטור ממס שבח ומס מכירה כאשר עומדים בקריטריונים לעילות הפטור. גם השימוש בדירת מגורים של פחות מ- 50% למטרות משרד והשאר למגורים נכנס להגדרת דירת מגורים מזכה ואם עסקת המכר עומדת בקריטריונים של עילות הפטור, יוכלו המוכרים לקבל פטור ממס שבח ומס מכירה. עם זאת תאגיד לא זכאי לפטור של דירת מגורים מזכה.

לצורך דירת מגורים המזכה, נחשבים המוכר ובן או בת זוגו, למעט בן זוג הגר באופן קבוע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18, למעט ילדים נשואים כמוכר אחד. במקרה של מכירה כפויה באמצעות כונס נכסים, אם המוכר לא הגיש בקשה לפטור, כונס הנכסים לא יהיה רשאי להגיש את הבקשה בשמו, אלא אם הוסמך לכך בשטר משכנתא או בצו של בית המשפט.

מהם התנאים המצטברים לפטור ממס שבח?

בשלב ראשון הדירה צריכה לענות על הגדרת דירת מגורים, כלומר בניית הדירה נסתיימה. במקרה שדירה שבנייתה טרם נסתיימה, גם אם הקבלן התחייב לסיים בנייתה, לא תיחשב כדירת מגורים לצורך קבלת הפטור. הדירה בבעלות או בחכירה יחיד ולא חברה, הדירה לא מהווה מלאי עסקי אצל המוכר והיא משמשת בפועל למגורים, או לחילופין מיועדת לשמש למגורים, כלומר היא כוללת את כל המתקנים הנדרשים למגורים כמו מטבח, אמבטיה, שירותים ועוד.

בשלב הבא דירת המגורים צריכה לענות על הגדרת דירת מגורים מזכה, כלומר היא שימשה בעיקרה למגורים באחת משתי החלופות הבאות 80% מהתקופה הנמדדת מתאריך 1.1.98 ועד ליום המכירה, או ארבע שנים שקדמו למכירה.