שומת מס רכישה, כיצד מעריכים מה שוויה של הזכות שנרכשה?

דרגו את המאמר

התקבלו 1 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

כל אדם שרוכש זכות במקרקעין מחויב לשלם מס רכישה למדינה בהתאם לגובה השומה. לצורך תשלום המס יש לקבוע מה שוויה של הזכות שנרכשה, כלומר לבצע שומה. פירוש המילה השומה הוא הערכה או אומדן לערכו של דבר, כאשר שומת מס רכישה קובעת את סכום מס רכישה שעל הרוכש לשלם בגין עסקת נדל"ן.

מס רכישה הוא מס המשולם למדינה על ידי מי שרוכש של זכות במקרקעין. סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מגדיר מהי זכות במקרקעין, וקובע כי היא בעלות, או חכירה מעל 25 שנים, בין אם בדין ובין אם ביושר, או הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תוכנה כאילו היא מתן בעלות או חכירה לתקופת ההרשאה. כאשר מדובר במקרקעי ישראל זכות במקרקעין נחשבת גם אם ניתנה ההרשאה לתקופה קצרה יותר מ- 25 שנים.

שומה לצורך תשלום מס

בהתאם לסעיף 9(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), כל מי שרוכש זכות במקרקעין מחויב בתשלום מס רכישה, המחושב לפי שווי עסקת המכר, ושיעוריו מתעדכנים אחת לשנה. שומת מס רכישה מתבצעת מול משרדי מיסוי המקרקעין ברשות המיסים, בהתאם למיקום הנכס שנרכש.

ישנן שתי דרכים לבצע שומה לצורך תשלום המס, האחת, שומה עצמית של רוכש הנכס והשנייה, שומה לפי מיטב השפיטה. בתוך שמונה חודשים ממועד הגשת ההצהרה, לפי השומה העצמית או לפי מיטב שפיטה, יעריך מנהל מס מקרקעין, באמצעות מפקחי שומת מיסוי מקרקעין במשרדים האזוריים, את שוויה של הזכות במס רכישה.

שומה עצמית של הרוכש

אדם הרוכש זכות במקרקעין חייב למסור הצהרה על הרכישה. במסגרת ההצהרה, נדרש הרוכש לציין את נתוני השווי לצורך מס רכישה, את שיעורי המס ואת סכום המס לתשלום. הצהרה זו נחשבת לשומה עצמית של הרוכש.

המנהל רשאי לקבל או לחלוק על השומה העצמית של הרוכש, ובתוך 20 ימים ממועד הגשת ההצהרה, המנהל ישלח הודעה לרוכש בדבר סכום המס שהוא חייב בו על פי הצהרתו. דין ההודעה כדין שומה שנמסרה לגביה הודעת שומה לפי סעיף 86 לחוק. הרוכש נדרש לשלם את המס על פי שומתו העצמית בתוך 60 יום מתאריך העסקה.

שומה לפי מיטב השפיטה

סעיף 78 קובע כי בעת מסירת הצהרה על מכירת זכות במקרקעין מתקיימת סמכות המנהל לקבוע את שומת המס, כלומר המנהל רשאי לבצע בעצמו או באמצעות מפקחי שומת מיסוי מקרקעין במשרדים האזוריים, הערכה לגבי הזכות שנרכשה על סמך הנתונים שנמסרו על ידי הרוכש, או לאור שיקול דעתו בהתאם לנתונים הנמצאים בידיו, זאת אם הרוכש לא הצהיר בזמן על נתוני העסקה.

בטרם מתקבלת החלטה לגבי גובה השומה, מחויב המנהל להזמין את הרוכש, ואף עליו לפרט את החלטתו בפני הרוכש לגבי מרכיבי השומה ואת סכום המס לתשלום. במקרה שלא נמסרה למנהל הצהרה במועד שנקבע בחוק, רשאי המנהל לדרוש את מסירת ההצהרה, ומשלא נענה, הוא רשאי לשום את מרכיבי השומה ואת סכום המס בהתאם לנתונים המצויים ברשותו. במקרה ששומת המנהל גבוהה מהשומה העצמית, הרוכש נדרש לשלם את הפרש המס בתוך 30 יום מיום שנמסרה לו הודעת השומה.

השגה על הודעת שומה

רוכש שקיבל הודעת שומה מהמנהל והוא אינו מסכים עם החלטתו, יכול להגיש השגה בתוך 30 ימים מיום שנמסרה לו ההודעה, באמצעות טופס 7013. הרוכש נדרש לפרט ולנמק בטופס, מהו הסכום השנוי במחלוקת ודרך חישובו.

בתוך שמונה חודשים מיום שהוגשה ההשגה, יזמן המנהל את הרוכש לדיון בהשגה וישיב לו את החלטתו באופן מנומק בתוך שנה מיום שקיבל את הודעת ההשגה, או בתוך חודש ימים מהמועד שבו אישר כי הרוכש המציא את כל המסמכים והפרטים שיש להמציאם, לפי המועד המאוחר יותר. במקרה שהמנהל לא השיב במהלך תקופה זו, תיחשב ההשגה כאילו התקבלה.

רוכש אשר חש מקופח כתוצאה מהחלטת המנהל בדבר ההשגה, יכול להגיש ערר לוועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתוך 30 ימים מיום שהגיעה לידיו ההחלטה. כמו כן, על החלטת ועדת הערר ניתן להגיש ערעור בבעיה משפטית בלבד לבית המשפט העליון בהתאם לסעיף 90 לחוק, בתוך 45 ימים מיום מתן ההחלטה.

באילו מקרים ניתן לתקן את סכום השומה?

ניתן לתקן את סכום השומה בתוך ארבע שנים מיום שנקבעה, במקרה שנתגלו עובדות חדשות שלא היו ידועות למנהל בעת קביעתה, אשר עשויות לחייב במס או לשנות את הסכום, או כאשר נמסרה הצהרה שגויה, או נתגלתה טעות בשומה לאחר שנקבעה.

בקשה לתיקון שומה, ביוזמת המנהל או בעקבות פנייתו של הרוכש ששילם מס, יש להגיש על גבי טופס 7085, בצירוף הסבר על מהות הבקשה ומסמכים רלוונטיים התומכים בה, ובנוסף יש לציין את סכום המס שאינו שנוי במחלוקת.