מינוי שמאי בפרויקט פינוי ובינוי לבדיקת כדאיות

דרגו את המאמר

התקבלו 1 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

פרויקט פינוי בינוי נבנה על שטח שהוחלט לפנות ממנו את בעלי הדירות, להרוס את בתי המגורים הקיימים ולבנות במקומם בנייני מגורים חדשים. הסמכות להכריז על שטח כעל מתחם פינוי בינוי נתונה למשרד הבינוי והשיכון והמסגרת החוקית לכך מעוגנת בסעיף 33א' לחוק התכנון והבניה וחוק פינוי ובינוי (פיצויים).

בשנת 2006 חוקק חוק פינוי ובינוי (פיצויים) במטרה להתמודד עם סירובם של דיירים מסוימים להתפנות במסגרת פרויקט ההתחדשות העירונית, כאשר רוב הדיירים מסכימים לפינוי. החוק קובע כי אם דייר מסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי, או מציב תנאים לא הגיוניים להסכמתו, בשעה שקיים רוב מיוחס של דיירים המסכימים לעסקה, עליו לשאת באחריות לנזקי יתר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה.

מה נחשב לרוב מיוחס לעסקת פינוי ובינוי?

רוב מיוחס לעניין זה הוא לפחות 67% מבעלי הדירות שבשטח המיועד להריסה, שיכול להיות בניין אחד או כמה בניינים, שיש לפנות אותם כדי להקים מבנה חדש במתחם, כאשר לפחות 67% מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. כמו כן צריכים להתקיים התנאים הבאים: לפחות 51% מדיירי כל אחד מן הבתים המשותפים הסכימו לעסקה. ולפחות 51% מהרכוש המשותף בכל בניין צמודים לדירותיהם.

כאשר סירוב של דייר לא סביר לעסקה, רשאי הרוב המיוחס להגיש נגד בעל הדירה המסרב תביעת נזיקין לבית משפט. אולם בטרם הגשת תביעה, רשאי הרוב לעניין קביעת הכדאיות הכלכלית לפנות לשמאי מקרקעין בפינוי בינוי כדי שיקבע אם העסקה שהוצעה כדאית.

בנוסף החוק מפרט מתי סירוב של דייר לא יחשב כבלתי סביר, כמו לדוגמה כאשר העסקה המוצעת אינה משתלמת מבחינה כלכלית, או כאשר לא הוצעו מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש, או אם לא הוצעו לדייר המסרב בטוחות הולמות לביצוע העסקה.

מהו תפקידו של השמאי?

משרד הבינוי והשיכון מעמיד בפני הדיירים את האפשרות לקבל חוות דעת של שמאי פינוי ובינוי, כדי לקבוע אם התמורה שמציע היזם לבעלי הזכויות במסגרת העסקה כדאית מבחינה כלכלית. וכאשר יש רוב מיוחס של בעלי הדירות המעוניינים בעסקה, ניתן לפנות למשרד הבינוי והשיכון, ולהגיש בקשה בהתאם לתקנות פינוי ובינוי.

לאחר הגשת הבקשה, יבקר השמאי בשטח ובדירות אופייניות בבניינים המיועדים להריסה, יערוך דיון, ישמע את דעות המעוניינים, המתלבטים והמתנגדים לעסקה, ואף יבחן את התנאים שמציע היזם ואת התכניות המיועדות לאותו שטח. לאחר שהשמאי יבחן את הנתונים שיוצגו בפניו, הוא יכריע על סמך ניסיונו המקצועי אם העסקה שהוצעה לבעלי הדירות משתלמת מהבחינה הכלכלית, ואם אינה משתלמת, באילו תנאים היא תיחשב לכזו.

בקשה למינוי שמאי פינוי ובינוי

סעיף 2 לתקנות פינוי ובינוי מסדיר את הכללים להגשת בקשה למינוי שמאי בפרויקט פינוי ובינוי, וקובע כי יש להגיש את הבקשה ליושב ראש הוועדה לצורך מינוי שמאי פינוי ובינוי, לפי נוסח הטופס שנמצא בתוספת לתקנות ולשלוח ליושב ראש הוועדה בדואר רשום או בדואר אלקטרוני.

לבקשה יש לצרף את המסמכים הבאים: נסח רישום בפנקסי המקרקעין ואם הזכות לא רשומה בפנקסי המקרקעין, מסמך אחר המעיד על זכות כל בעל דירה מבין המבקשים בדירתו. חוזים הנוגעים לעסקת פינוי ובינוי שהוצעה למבקשים, אם נכרתו טרם הגשת הבקשה, או טיוטה של חוזים שהוצעו על ידי היזם אך טרם נכרתו.

בנוסף יש לצרף אמות מידה לקביעת התמורה כפי שהיזם הציג למבקשים או שומת מקרקעין, הוראות התכנית המפורטת החלה על המקרקעין והוראות התכנית המפורטת המוצעת שמכוחה יוקם המבנה החדש, וכן מסמך המפרט את עיקרי הטענות של המבקשים ביחס לעסקה המוצעת והיותה כדאית כלכלית וכל מסמך אחר הנוגע לעניין שהמבקשים מעוניינים להגישו.

חתימה על הבקשה בידי כל המבקשים

יש לצרף את כל המסמכים וכל הדיירים המבקשים לקבל חוות דעת של שמאי נדרשים לחתום על הבקשה. בקשה שלא נחתמה בידי כל המבקשים או שלא צורפו לה מסמכים לא תתקבל. במקרה שחסרים מסמכים או נפל פגם כלשהו, יושב ראש הוועדה יודיע למבקשים על הליקויים והם יהיו רשאים לתקנם בתוך 15 ימים, לאחר תיקון הליקויים, ייחשב היום שבו התקבלו התיקונים כיום שבו הוגשה הבקשה.

יש לשלוח עותק של הבקשה וכל המסמכים המצורפים לה במישרין על ידי המבקשים למשיבים לא יאוחר משבעה ימים מהמועד שבו הוגשה הבקשה למינוי שמאי. המצאה זו תתבצע בדואר רשום עם אישור מסירה או באמצעות דואר אלקטרוני, אם ניתנה הסכמת הנמען להמצאה בדואר אלקטרוני, אישור בדבר ביצוע המסירה יישלח ליושב ראש הוועדה.

הודעה על מינוי שמאי

ממועד קבלת הבקשה למינוי, הוועדה תמנה בתוך חמישה עשר ימים שמאי, והצדדים יקבלו הודעה על זהותו. השגות על מינוי השמאי אפשר להגיש בתוך 14 ימים מיום המינוי. מיום שקיבלו לידיהם את המסמכים יגישו המתנגדים את תשובתם למבקשים ולשמאי פינוי ובינוי בתוך 60 ימים,.בתוך 45 ימים ממועד הגשת תשובת המתנגדים, יקיים השמאי דיון. אולם לפני כן, עליו להודיע לצדדים על מועד הדיון ועל מיקומו שבועיים לפחות לפני קיום הדיון. השמאי רשאי לקיים את הדיון גם אם נעדר ממנו אחד הצדדים.

כדי לקבל החלטה, השמאי יבקר בדירה אחת במתחם המיועד לפינוי בינוי, לפחות מכל סוג אופייני, מבחינת שטח ומאפייני תכנון. ובתוך 60 ימים, ממועד קיום הדיון או ממועד קבלת המסמך הנדרש האחרון, תתקבל החלטת השמאי אם עסקת הפינוי והבינוי שהוצעה לבעלי הדירות כדאית מהבחינה הכלכלית, ואם אינה כדאית, באילו תנאים תיחשב כדאית.