תמ``א 38 אחוז הסכמה, מהו הרוב הדרוש לביצוע תמ``א?

דרגו את המאמר

התקבלו 4 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית, שנועדה לחזק מבנים קיימים שנבנו לפני שנת 1980, אשר אינם עומדים בתקן להגנה מפני רעידות אדמה. התכנית ממריצה את בעלי הדירות בבניין לבצע את עבודות השיפוץ בעצמם, באמצעות תמריצים כלכליים והטבות שונות לטובת הדיירים.

הסכמת בעלי הדירות בבניין היא יסוד חשוב ומשמעותי אשר בלעדיו קשה לממש את התכנית, ואף הסכמת הדיירים קריטית בשלבים שונים כמו בעת גיבוש נציגות דיירי הבית, בחירת קבלן, עריכת משא ומתן עם היזם, הכנת תכניות שיפוץ, הגשת בקשה להיתר בנייה ועוד. הקושי המרכזי בהסכמת הדיירים, בדרך כלל בא לידי ביטוי במימוש זכויות בניה נוספות, מעבר לזכויות המוקנות מכוח תמ"א 38. 

מהו סף ההסכמה הנדרש מבעלי הדירות?

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) קובע את סף ההסכמה הנדרש מבעלי הדירות בבניין לשם ביצוע פרויקט תמ"א 38. כדי לבצע עבודות שיפוץ על פי תמ"א 38 נדרשת הסכמה של לפחות 66% מכלל דיירי הבניין, אולם במקרה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש בהתאם לתיקון 2 לתמ"א 38, נדרשת הסכמה של לפחות 80% מהדיירים בדומה לרוב הנדרש בפינוי בינוי.

על פי הוראות החוק, עבור ביצוע עבודות ברכוש המשותף של הדיירים במסגרת הפרויקט, שאינן מהוות הרחבת דירה או בניית דירה נדרש רוב בעלי הדירות. לביצוע עבודות ברכוש המשותף הכולל הרחבת דירה, חיזוק הבניין ותוספת בנייה עד 25 מ"ר נדרשת הסכמה של מי שבבעלותם 60% בבית המשותף, אולם דייר שדירתו אינה מורחבת במסגרת התמ"א אינו חייב לשאת בעלויות החיזוק.

עבור ביצוע עבודות ברכוש המשותף כולל בניית דירות חדשות נדרשת הסכמה של כלל בעלי הדירות, אולם אם הושגה הסכמה של 2/3 מבעלי הדירות, כלומר 66% בבניין אשר 2/3 לפחות מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, המפקח על המקרקעין רשאי לאשר את הבנייה לאחר שמיעת טענות הצדדים ושיקול כלל הסיבות לחיוב ולשלילה.

הסמכות הבלעדית בנוגע לשינויים שמתבקשים ברכוש המשותף נתונה למפקח על הבתים המשותפים. לפיכך, אם מתקבלת הסכמה של 66% מבעלי הדירות, המפקח רשאי לאשר את ביצוע פרויקט תמ"א 38 חרף התנגדות שאר הדיירים.
.
התנגדות דייר לביצוע תמ"א

כאשר מדובר בהריסת הבניין ובנייתו מחדש, עם 24 דיירים לפחות, בעל דירה בבניין רשאי לסרב לעסקה בפינוי בינוי כאשר היא אינה כדאית כלכלית, אם היא אינה מותאמת למגבלותיו או אם לא הוצעו לו מגורים חלופיים בעת הבנייה. לפי חוק פינוי ובינוי, כאשר נוצר מצב שבו הרוב המיוחס של הדיירים מסכימים לביצוע הפרויקט אך דייר אחד מסרב סירוב שנחשב לבלתי סביר, הוא נחשב לבעל דירה מסרב ושאר הדיירים שהסכימו לפרויקט רשאים להגיש נגדו תביעת נזיקין.

עם זאת, תכנית תמ"א 38/2 לא נחשבת לפרויקט פינוי בינוי, מכיוון שהיא לא הוכרזה על ידי הממשלה כמתחם פינוי בינוי כנדרש בחוק, ומאחר שלעיתים מדובר רק על ששה עד עשרה בעלי דירות בבניין שמעוניינים להרסו ולהקים חדש תחתיו, לא ניתן לפעול נגד דייר סרבן כאשר אין הסכמת רוב.