הגנה על רוכשי דירות מקבלן באמצעות מתן בטוחות

דרגו את המאמר

התקבלו 1 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

בעת רכישת דירה חדשה מקבלן, כל עוד לא הסתיים לחלוטין תהליך הבניה באופן שהדירה והבניין מוכנים לאכלוס, וכל עוד לא הוסדרו הזכויות המשפטיות בדרך של ייחוד הזכות המסוימת בנכס על שם הקונה, קיים סיכון כי המסירה תתעכב, ואף במקרים קיצוניים הדירה כלל לא תהיה מוכנה למסירה, בשל עיקול שהוטל על הנכס, פירוק או מינוי כונס נכסים לקבלן ולבעלי הקרקע.

לפי חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), על הקבלן אשר מוכר את הדירה להעניק בטחונות לרוכש להבטחת ההשקעה עד להשלמת רישום הזכויות. הבטוחות השכיחות הן מתן ערבות בנקאית ורישום הערת אזהרה.

תיקון לסעיף 2א1(א) לחוק קובע כי המוכר לא ימכור דירה אלא אם הודיע לקונה בכתב, במועד חתימת חוזה המכר, על זכותו על פי חוק זה להבטחת הכספים. אם מתבצעת עסקת מכר, מבלי שהקבלן הסביר לרוכש על זכאותו לקבל הגנה על כספו, או אם הקבלן לא וידא כי הרוכש קיבל את הבטוחה, יהיה הקבלן חשוף לקנס בשיעור של 54,000 שקלים.

ערבות בנקאית או רישום הערת אזהרה

החוק קובע כי לקבלן המוכר דירה חדשה אסור לקבל מהקונה מעל 7% ממחיר הנכס, אלא אם הוא הבטיח את כספו של הקונה באמצעות אחת מחמש הבטוחות הבאות: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, שיעבוד הנכס, הערת אזהרה והעברת בעלות.

כאשר מדובר בערבות בנקאית, אם הקבלן לא יעמוד בהתחייבותו להעביר את הזכויות בדירה הערבויות יוחזרו לקונה. הקבלן רשאי לבטח את עצמו בחברת ביטוח, ולמסור לקונה פוליסת ביטוח להבטחת החזרת הכספים אשר שולמו על חשבון הדירה, או לשעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא ראשונה לטובת הקונה.

הבטוחה השכיחה הנוספת, היא רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש. הקבלן יכול לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש, או להעביר את הבעלות או זכות אחרת בדירה על שמו. ניתן יהיה לרשום את הבעלות בדירה על שם הרוכש, לאחר שהבניין יירשם כבית משותף בטאבו וכל דירה תירשם כתת חלקה נפרדת בפנקס הבתים המשותפים.

רישום הבית המשותף נעשה בדרך כלל על ידי הקבלן שמכר את הדירות. הערבויות מבטיחות את הכספים ששילם הרוכש לקבלן, ללא פיצוי, במצב שבו הרוכש יתבע את הקבלן על הפרת חוזה מכר. אם הקבלן קיבל מהקונה סכום מעל 7% ולא מסר בטוחה, הוא יהיה חשוף לקבלת קנס בשיעור 433,000 שקלים.

הגשת תלונה בגין אי קבלת בטוחה מקבלן

קונה שרכש דירה חדשה מקבלן ושילם מעל 7% ממחיר הדירה, זכאי שהכספים ששילם עבור הדירה יובטחו על ידי הקבלן באמצעות מתן בטוחות. אם הקבלן לא מספק בטוחות, רשאי הרוכש להגיש נגדו תלונה לממונה על חוק המכר.

במקביל להגשת תלונה, רשאי הרוכש לפנות לערכאות משפטיות, כמו בתי משפט, בוררויות וכדומה, אך עליו ליידע את הממונה על כך וייתכן שהטיפול בתלונה יופסק. בכל מקרה, רצוי לפנות לעורך דין מתחום הנדל"ן לצורך בדיקת הזכויות המשפטיות של הנכס וניהול משא ומתן מול הקבלן, ואף מומלץ לחתום על חוזה המכר בנוכחות עורך הדין.