האם חברת הנכסים זכאית לתשלום מס מופחת, בשל קיומה של דירת מגורים על המגרש?

דרגו את המאמר

התקבלו 1 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

חברת נדל"ן קנתה מגרש עליו נמצאת דירת מגורים וכאשר מכרה אותו לקבוצת רוכשים, היא דרשה לסווג את הנכס כדירת מגורים ולא לראות בו כמגרש בלבד, לצורך הפחתה בתשלום המס.

המערערת הינה חברת נכסים שקונה ומוכרת נכסי נדל"ן שונים. היא רכשה מבנה בירושלים בן ארבעה חדרים, בגודל של 200 מטר מרובע, הבנוי על חלקת קרקע בת 734 מטר מרובע. את העסקה היא בצעה בשני שלבים, כאשר שלמה עבור שני שליש מהנכס למוכר אחד סכום בסך 4,500,00 שקלים, ועבור יתרת שליש העסקה למוכר שני, בסך 2,161,200 שקלים.

מנהל המיסוי חייב את חברת הנדל"ן בתשלום מס מלא כדין

המוכר הראשון דיווח לרשויות מיסוי מקרקעין בשתי הצהרות שונות, באחת הצהיר מחצית על משווי התמורה על מכירת הדירה בסך 2,246,064 שקלים, ונתבקש פטור מתשלום מס שבח. ובשנייה הצהיר על המחצית השנייה בתשלום מס. מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את ההצהרות וקבע כי הזכות הפטורה ממס שבח הינה בסך 1,334,562 שקלים בלבד. במקביל המערערת הצהירה לרשויות המיסוי על רכישת דירת מגורים בלבד ולא ציינה את רכישת הקרקע. מנהל המיסוי לא קיבל את ההצהרה וחייב את המערערת לתשלום מס עבור מלוא העסקה.

המוכר השני הצהיר על מכירת חלקת המקרקעין בשווי 150,000 דולר ומכירת בית המגורים בשווי 450,000 דולר, אך מנהל מיסוי המקרקעין לא קיבל גם את הצהרה זו ובהסכם הפשרה בין הצדדים הוחלט כי הזכות הפטורה ממס שבח תעמוד על סך 300,000 ועל היתרה ישולם מס מלא.

קבוצת הרוכשים תכננה להרוס את הדירה ולבנות על המגרש בניין מגורים

בחודש אפריל 2011 המערערת מכרה את הנכס לקבוצה של ארבעה עשר רוכשים, לצורך בניית דירות על המגרש, תמורת שבעה וחצי מיליון שקלים. ההסכם כלל רק את חלקת המקרקעין והדירה לא הוזכרה בו. כאשר המערערת דיווחה למס שבח על מכירת הנכס, היא הצהירה על מכירת הקרקע וביקשה פטור ובעת תיאור הנכס היא ציינה כי מדובר במגרש בו נמצאת יחידת דיור אחת המיועדת להריסה.

הרוכשים מצידם הצהירו רק על הקרקע ולא הזכירו את דירת המגורים. אי לכך מנהל המיסוי ראה בעסקה כמכירת קרקע ולא כמכירת דירת מגורים וחייב את המערערת בתשלום מס מלא בסך של 1,119,655 שקלים, על מלוא העסקה. ובעקבות חיוב זה הגישה חברת הנכסים את ערעורה לבית המשפט המחוזי בירושלים בטענה כי היא זכאית לחיוב מע"מ מופחת, בשל קיומה של דירת המגורים על השטח.

המערערת טענה כי יש להתחשב בקיומה של דירת המגורים על השטח

בעת הדיון המשפטי המערערת הציגה חוות דעת של שמאי וטענה כי ביחס לנכס כולו שטח הדירה הוא מאוד משמעותי, לכן אין מקום לפצל את הערך של הנכס ואין להתחשב בכוונתם של הרוכשים, בין אם הם רוצים להרוס את דירת המגורים, או בין אם הם רוצים להשתמש בה.
המשיב טען מנגד כי רוב העסקה היתה מבוססת על מכירת קרקע ועל זכויות הבנייה שלה ולפי החוק, ניתן לקבל מחיר מופחת במיסים, רק כאשר מדובר במכירת דירת מגורים ולא במכירת מגרש.

בית המשפט קבע כי המערערת קנתה את הנכס על מנת למכור אותו כמגרש, עליו ייבנה בניין מגורים, בעל מספר דירות. והן בהסכם המכר והן בדיווח לרשויות מיסוי מקרקעין, המערערת לא ציינה כלל את דירת המגורים, אלא הצהירה על הקרקע בלבד. בנסיבות אלה קבע בית המשפט כי לא ניתן לסווג את הנכס כדירת מגורים ודחה את הבקשה להפחתה בתשלום המס.

ע"מ 15266-04-13