האם חוזה המכר יבוטל בעקבות חוסר באישור בנייה?

דרגו את המאמר

לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו הוגשה תביעה להפרת חוזה המכר, לאחר שהקונים גילו להפתעתם כי לקומה השנייה בבית שרכשו, אין היתר בנייה.

כחודש ימים לאחר שהקונים עברו להתגורר בבית דו קומתי במרכז הארץ, התגלתה נזילה ועובש מתחת לריצוף בקומה השנייה, בעקבות קצר חשמלי. המוכרים ניסו להתחמק מאחריות, לכן הקונים פנו למחלקת ההנדסה בעירייה, על מנת לקבל את תכנית האינסטלציה של הבית.

המוכרים לא דיווחו לרשויות על הבנייה בקומה השנייה, בכדי לא לשלם ארנונה

להפתעתם הרבה, הקונים גילו כי הקומה השנייה כלל לא מופיעה בהיתר הבנייה והתברר כי המוכרים לא דווחו על הבנייה בקומה השנייה מכיוון שניסו לחמוק מתשלום ארנונה בעבור השימוש בה. בעקבות ניסיונות כושלים להידברות עם המוכרים. הקונים הגישו תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו לביטול חוזה המכר.

בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי המוכרים הפרו את חוזה המכר בעת שהציגו לפני הקונים מצג שווא והסתירו את חריגות הבנייה בבית והורה על השבת התמורה החוזית ותשלום פיצויים מוסכמים.

הקונים אשמים מאחר ולא ערכו בדיקה יסודית לפני שקנו את הנכס

בעקבות פסיקת בית המשפט המחוזי, הגישו המוכרים ערעור לבית המשפט העליון, בטענה כי ביטול חוזה התבסס על פגם בהתקשרות וכי חסרונו של היתר הבניה בקומה השנייה של בית המגורים אינו מהווה הפרה יסודית. עוד טענו כי הרוכשים היו צריכים לתת להם את האפשרות, להוציא את אישורי הבנייה המתאימים. והוסיפו, כי גם הקונים אשמים, מפני שלא ערכו בדיקה יסודית של הבית, לפני שרכשו אותו ועברו להתגורר בו.

מנגד טענו הרוכשים כי חוזה המכר בוטל כדין, נוכח הצהרות הכזב של המוכרים והפרה יסודית של ההתחייבות למכור בית ללא ליקויים וחריגות בניה, וכשהוא בנוי על פי היתר כדין. עוד טענו הקונים כי יש לדחות את הטענה לאשם תורם, מכיוון שהיא הועלתה לראשונה בערעור.

כמו כן, המוכרים הפרו את חובת הקטנת הנזק, בעקבות דחיית ניסיונות ההידברות בשלב מוקדם יותר של הסכסוך, במטרה לבטל את ההסכם ולהשיב להם את הכספים.

לאחר ששופטי בית המשפט העליון שמעו את טענות הצדדים, הם הציעו להגיע להסכם פשרה, ולהפחית 300,000 שקלים מהסכום שנפסק במחוזי, ההצעה התקבלה על ידי המוכרים, אך הקונים סרבו לקבל אותה.

בית המשפט דחה את הערעור בשל חוסר תום לב המוכרים

בית המשפט העליון קבע כי המוכרים לא הפגינו תום לב, ובטרם החתימה על החוזה, הם היו צריכים לחשוף בפני המוכרים את העובדות המהותיות על אישורי הבנייה של הנכס. אך עם זאת פסק העליון, כי גם בין הקונים נמצא אשם תורם ובין הצדדים נובעת אחריות משותפת לנזקים.

הקונים הצהירו בחוזה המכר שהנכס נבדק על ידם, לרבות הרישומים והתכנונים בוועדה המקומית לתכנון ובניה וברשות המקומית, אך מדבריהם עולה כי הם לא בדקו את הנכס כהלכה, השופט ציין, כי אין מדובר בפעולות מסובכות, אלא בפניה פשוטה לרשויות.

שלושת שופטי בית המשפט העליון הסכימו כי המוכרים פעלו שלא בתום לב, אי לכך הערעור נדחה ברוב קולות ונפסק כי חוזה המכר יבוטל והרוכשים יקבלו את כספם חזרה ויצאו מהנכס.