התנגדות לשמאי מכריע בעקבות ניגוד עניינים ובקשה לעיכוב השמאות

דרגו את המאמר

עיכוב שמאות מכרעת בעקבות ערעור על זהות השמאי

האם התנגדות למינוי שמאי שלא מרשימת השמאים המכריעים (לפי תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה) מהווה עילה לעכב את השמאות עד להכרעה בסוגיית ההתנגדות? מחלוקת אשר זהו עניינה הונחה לפתחו של בית המשפט העליון.

באפריל 2001, אושרה ברמת השרון תוכנית מתאר 446. בעקבות אישורה של התוכנית, ובהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, הוגשו לא פחות מכ-120 תביעות פיצויים על ידי חמש קבוצות דיירים. הוועדה המקומית לתכנון ובניה דחתה את התביעות. לאחר דחיית התביעות, קבוצות הדיירים הגישו עררים בעניין לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה בתל אביב. במסגרת הדיון בוועדת הערר, הוחלט על מינוי שמאי מכריע בנוגע לסוגיות השמאות אשר עלו במחלוקת בין הצדדים.

 עם זאת, משימת מינוי השמאי המכריע התבררה כמשימה לא פשוטה כלל ועיקר. לא פחות משלושה שמאים מונו ועזבו את תפקידם בשל ניגודי עניינים שונים. נוכח הקשיים במינוי השמאי המכריע, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פנתה לוועדת הערר וביקשה כי ימונה שמאי מכריע מרשימת השמאים המכריעים לפי סעיף 203ג' לחוק התכנון והבנייה. יודגש כי עסקינן ברשימה בה נכללים שמאים מכריעים אשר ייעודם לסייע במקרים כגון דא.

וועדת הערר דחתה את הבקשה הנ"ל ומינתה שמאית נוספת. עם זאת, חיש קל עלו גם קשרים שונים בין השמאית האחרונה לבין חלק מהצדדים. וועדת הערר דחתה את הסתייגויותיה של הוועדה המקומית ממינוי השמאית, ועל החלטה זו הוגשה עתירה לבית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב.

בית המשפט דחה את העתירה. בפסק הדין נקבע כי "למרות שטענות הוועדה המקומית העלו קשיים מסוימים, ואף על פי שייתכן והיה ראוי למנוע שמאי מכריע מרשימת השמאים המכריעים, אין לקבוע כי מערכת הנסיבות במקרה דנן הצביעה על ניגוד עניינים או מידה מסוימת של תלות עסקית". אי לכך, נקבע אפוא כי החלטת וועדת הערר במינוי השמאית לא חרגה ממתחם הסבירות.

הגשת ערעור ועיכוב השמאות

הוועדה המקומית הגישה ערעור על פסק הדין של בית המשפט לעניינים מינהליים. כמו כן, במקביל הוגשה בקשה זמנית לסעד אשר יעכב את השמאות המכרעת עד להכרעה בערעור. זוהי הבקשה דנן. במסגרת הבקשה, הוועדה המקומית טענה כי מדובר בערעור בעל סיכויים גבוהים וזאת משום שבית משפט קמא שגה כאשר מינה שמאית מכריעה בניגוד לתיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, וזאת למרות שהתיקון המדובר לא חל על התוכנית מושא העתירה.

כמו כן, נטען כי בית המשפט לעניינים מינהליים לא העניק מספיק משקל לניגוד העניינים אשר עלול לנבוע מפעילותה המשותפת של השמאית המדוברת עם באי כוח הצדדים להליך. הודגש כי השמאית תייצג בעת ובעונה אחת בעלי דין בתביעות הפיצויים אשר תביעותיהם עוסקות בסוגיות זהות לסוגיה דנן.

במקרים בהם בית המשפט מתבקש להעניק לצד סעד זמני בזמן תקופת הערעור, שומה עליו לבחון את הסוגיה במבחן כפול. עליו לעמוד על סיכויי הערעור מחד, ועל מאזן הנוחות מאידך. באשר לסיכויי הערעור, בית המשפט קבע כי אכן מדובר בשאלה משפטית ראויה לדיון.

"מעבר לסוגיות הנוגעות לניגוד העניינים הלכאורי, יש בהחלט מקום לדון בשאלה האם היה זה נכון למנות שמאי מרשימת השמאים המכריעים, ברוח תיקון 84 לחוק, אם לאו", נכתב בפסק הדין. בית המשפט קבע כי המבקשת עמדה גם בנטל להוכיח את חשיבות הסעד מבחינת מאזן הנוחות. "סיכויי הערעור במקרה זה אינם מבוטלים", נכתב בפסק הדין, "אי לכך, סביר להניח שלא יהיה זה נכון, מבחינה מעשית ומבחינת השקעת זמן ומשאבים, לנהל הליך שמאות מכריע אשר ייתכן ויבוטל במסגרת קבלת הערעור".