חוזה שכירות - המדריך השלם

דרגו את המאמר

התקבלו 6 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

בהשכרת דירת מגורים – המשכיר מפקיד את אחד הנכסים היקרים ביותר שלו בידי ידיים של אנשים זרים, ולא פעם עולה בעיה שלא תמיד הצדדים נתנו אליה תשומת לב בחוזה השכירות והדרך אל המריבה והסכסוך הינה קצרה ביותר.

בהשכרת דירת מגורים – המשכיר מפקיד את אחד הנכסים היקרים ביותר שלו בידי ידיים של אנשים זרים, ולא פעם עולה בעיה שלא תמיד הצדדים נתנו אליה תשומת לב בחוזה השכירות והדרך אל המריבה והסכסוך הינה קצרה ביותר. מדוע כדאי לערוך חוזה שכירות ?

הסכם לשכירת דירה  - חוזה לשכירת דירה

בהשכרת דירת מגורים – המשכיר מפקיד את אחד הנכסים היקרים ביותר שלו בידי ידיים של אנשים זרים, ולא פעם עולה בעיה שלא תמיד הצדדים נתנו אליה תשומת לב בחוזה השכירות והדרך אל המריבה והסכסוך הינה קצרה ביותר.
מדוע כדאי לערוך חוזה שכירות ?

ישנן שתי מטרות עיקריות לכל חוזה:

האחת, להבהיר לצדדים את הסיכומים שבניהם, ולמנוע אי הבנה שעלולה להביא לסכסוך משפטי – סוג של "יישור קו" בין הצדדים.

השנייה, לתת סעד לצדדים במקרה של סכסוך משפטי. הסכם שכירות טוב הינו כזה אשר מאזן בין האינטרס של כל אחד מהצדדים, מצד אחד שומר על רכושו היקר של המשכיר ומבטיח אכיפה נכונה של ההסכם, בפרט בכל הקשור לגביית דמי השכירות ומן הצד השני מגן על זכויותיו של השוכר.

טרם החתימה על הסכם השכירות על השוכר לבדוק היטב את המושכר ולוודא שהוא אכן תואם למטרה אשר לשמה הוא שוכר את הנכס. המשכיר מצידו יבדוק האם השוכרים אשר הולכים לשהות בנכס שלו לתקופה מסויימת (ארוכה או קצרה) הינם אנשים בעלי אופי אשר נראה כי ישמרו על הנכס אפילו שהוא לא שלהם, ושהינם נורמאטיבים שישהו בנכס וישלמו את דמי השכירות בזמן (כמובן שאף פעם לא ניתן להיות בטוחים ב 100 אחוז אך לפחות לקבל רושם ראשוני).

המחוקק מצא לנכון לחוקק את חוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971 וזאת מכיוון שעפ"י רוב, הצדדים אינם יכולים לצפות במעמד החתימה על חוזה השכירות את כל הבעיות העלולות לצוץ ולעלות במהלך תקופת השכירות ואשר הסכם השכירות אמור להסדיר.

חוק זה נועד לקבוע את ההסדרים שיחולו בין המשכיר ובין השוכר אך בשום פנים הוא אינו מהווה תחליף לחתימת חוזה השכירות.

הדברים עליהם יש לשים את הדעת בעריכת חוזה שכירות:

רצוי לבצע אימות זהות השוכרים ע"י בדיקת תעודות הזהות והשוואת התמונה לפנים וכן בחינת מצבם הכלכלי של השוכרים, האם הם אנשים אמידים או האם מאחוריהם עומדים אנשים אמידים( כגון במקרה של סטודנטים אשר הוריהם משלמים את דמי השכירות).

חשוב מאוד לקבוע בהסכם כי השכירות הינה שכירות חופשית אשר חוקי הגנת הדייר אינם חלים עליה וגם לא יחולו בעתיד, חשוב להדגיש כי כל השקעה של השוכר במושכר לא תיחשב כתשלום דמי מפתח מצידו.

רצוי לקבוע את מטרת השכירות והשימוש אשר יעשה במושכר כגון: מגורים, עסק (במקרה של עסק יש לקבוע את סוג העסק ואופיו) וכד’. חובה לקבוע את גובה דמי השכירות החודשיים שישלם השוכר בעבור המושכר, את אופן התשלום (שיק/ מזומן / העברה בנקאית וכד’) ומועדי התשלומים.

יש לשים לב כי במקרה בו קיימת אופציה בחוזה, חובה לקבוע גם את גובה דמי השכירות בתקופת האופציה – אופציה ללא קביעת דמי השכירות היא איננה אופציה אמיתית !

יש להגדיר במפורש את כל נושא התשלומים השוטפים בכל הקשור לשימוש במושכר ובכלל זה תשלומים בעבור ארנונה ומים, גז, חשמל, ועד בית וכד’. חשוב מאוד ללכת לעירייה/רשות מקומית ולשנות את שם המשלם לשמו של המחזיק בנכס (השוכר) וזאת לאורך כל תקופת השכירות.

יש לקבוע סנקציה בגין כל יום איחור בפינוי המושכר ע"י השוכר ומסירתו חזרה לידי המשכיר עם תום תקופת השכירות ו/או עם ביטול החוזה. מומלץ כי גובה הפיצוי המוסכם יהא (בחישוב חודשי) לפחות כפול או אפילו יותר מגובה דמי השכירות הרגילים וזאת על מנת שלשוכר שלא התפנה, לא יהא כדאי להישאר בנכס ולהמשיך לשלם את הפיצוי שנקבע .

רצוי לקבוע בהסכם השכירות סעיף העוסק בכל עניין השינויים, התוספות, ההתאמות והשיפורים שהשוכר מתעתד לבצע במושכר, יש לקבוע האם בתום תקופת השכירות יוחזר המושכר למצבו כפי שהיה או שהשינויים ישארו לרשות המשכיר, כמו כן כדאי לקבוע כי כל שינוי שיבוצע יחויב בקבלת הסכמתו של המשכיר מראש ובכתב.

יש לשים דגש גדול מאוד על כל עניין הביטחונות שייתן השוכר לקיום המלא והמדויק של כל התחייבויותיו עפ"י הסכם השכירות, רבים מבעלי הדירות אינם מבטיחים עצמם דיו ומעמידים את קניינם היקר לשוכרים ללא ההגנות הראויות.
ישנם כמה סוגי ביטחונות, אופיו של הביטחון וכן גודלו הינו תוצר של מו"מ בין הצדדים וכן הינו מושפע מסוג הנכס ושווי ההתחייבויות.

הביטחונות המקובלים הינם: ערבות של צד ג’, שטר חוב, ערבות בנקאית, שקים אישיים ואף במקרים מסוימים כסף מזומן שמופקד בפק"מ למשך תקופת השכירות.

ערבות צד ג’

בעת חתימת הסכם השכירות רצוי לדאוג לכך שלצורך קיום התחייבויות השוכרים יחתמו לפחות 2 ערבים טובים (רצוי אנשים עמידים, לא בעל ואישה) אשר יתנו ערבות להסכם ולהתחייבויות השוכרים בו.

שטר חוב

זו הבטוחה מבין המקובלת ביותר. למעשה מדובר בהחתמת השוכרים על שטר חוב. בשטר זה יש לציין סכום כסף מסוים כפיצוי וכן רצוי להחתים עליו גם 2 ערבים (לפחות). אציין כי על פי רוב בשעת הצורך, קשה לממש את שטר החוב שכן הדבר כרוך בפניה לבית המשפט ולהוצאה לפועל, הליך הכרוך בזמן ובכסף.

ערבות בנקאית

בטוחה רצויה ביותר מבחינתו של המשכיר, ע"י ערבות בנקאית המשכיר מכסה את עצמו בצורה אופטימאלית (כמעט לחלוטין), הבנק בעצם ערב לכל התחייבויות השוכר וזאת עד לגובה סכום הערבות. מימוש הערבות הבנקאית הינה קלה יחסית. יש לשים לב ולהאריך את הערבות במקרה של הארכת תקופת השכירות וכן שתוקף הערבות ימשך כ- 30 יום אחרי תום תקופת השכירות ותוחזר לידי השוכר רק לאחר שהמשכיר בדק כי לא נותרו כל חובות ו/או נזקים למושכר.

הפקדת כסף מזומן

זו הבטוחה הכי רצויה מבחינת המשכיר, במקרה זה, השוכרים מפקידים סכום כספי בפיקדון בבנק, בדר"כ מוחזק ע"י עו"ד המשמש כנאמן, עם הוראות להעביר מתוך הכספים הנ"ל כל תשלום אשר חל על השוכרים והם מיאנו לשלמו כולל תשלום בעבור דמי השכירות עצמם. בטוחה זו הינה נוחה ונגישה ביותר, המימוש הינו זמין ואינו כרוך בהוצאות מיוחדות. בסוף תקופת השכירות, במידה והשוכרים עמדו בכל התחייבויותיהם, יוחזרו להם הכספים המוחזקים בנאמנות במלואם כולל הריבית שנצברה.

כמו כן רצוי בהסכם השכירות לעגן את כל נושא הביטוחים הן של המושכר עצמו והן ביטוחי צד ג’ ותכולה.
בכל מקרה של הפרת ההסכם חשוב לפעול באופן מהיר ונחרץ על מנת למצות את כל האפשרויות העומדות לרשות הצד המקיים את ההסכם. כאשר ההפרה אינה מטופלת בזמן הדבר עלול לגרום לנזקים כבדים הן כספיים והן אחרים ולאחר מכן יהא קשה הרבה יותר, וגם יקר יותר לתקנה.


במקרה שהשוכר מסרב לפנות את המושכר על אף הפרת ההסכם מצידו ו/או אי תשלום דמי שכירות ו/או ביטול ההסכם ו/או סיום תקופת השכירות קיימת אפשרות נוספת לדרוש את פינויו ע"י צו פינוי או צו לסילוק יד.

דרך זו של הוצאת צו פינוי או צו לסילוק יד נעשית ע"י הגשת תביעה לבית המשפט. במקביל לתביעה זו ניתן להגיש תביעה כספית בדרישה לתשלום דמי שכירות שלא שולמו, קנסות ופיצויים מוסכמים אשר נקבעו בהסכם השכירות וכן ניתן לתבוע בגין נזקים שנגרמו למשכיר כתוצאה מהפרות השוכר. לאחר קבלת פסק דין ניתן לפנות ללשכת ההוצאה לפועל לצורך מימושו של צו הפינוי.

טיפול ע"י עורך דין

יודגש, רצוי מאוד שלא לנסות ולחסוך את ההוצאה של שכירת עו"ד על מנת לטפל בכל נושא חוזי השכירות. שוכרים ומשכירים רבים נוהגים לבצע הסכמי שכירות לבדם בדעה כי הדבר פשוט ואינו מסובך, ויודגש כי כל זמן שהכול פועל כשורה, אכן הבעיות לא קיימות. הבעיות והסכסוכים מתעוררים כאשר ישנה הפרה של מי מהצדדים ואז החיסכון הכספי הקטן בעת עריכת ההסכם עולה, לצד המקיים, פי כמה וכמה כאשר הוא עומד בפני מצב בו ההסכם אינו עונה על הסיטואציה שנוצרה ואינו נותן פיתרון הוגן וטוב.