תביעות קבלן, סובל מליקויי בניה?

דרגו את המאמר

התקבלו 2 דירוגים בציון ממוצע: 5.0 מתוך 5

 

 

מאמר זה מתייחס למערכת היחסים בין קבלן לבין רוכש דירה, בהתייחס לאופן מסירת הנכס וליקויים המתגלים בו. המאמר מנסה לשפוך מעט אור על מערכת יחסים זו, בה הקבלן הינו הגוף החזק והמקצועי מול האזרח הפשוט והתמים, אשר לרוב כבר אינו מיוצג ע"י עו"ד בשלב זה.

 

דירות רבות הנמכרות על-ידי קבלן לרוכשי דירות, נמסרות בפועל עם ליקויים אשר מצריכים תיקונים. הרוכשים מוצאים עצמם לא פעם, עומדים חסרי אונים מול הקבלן, כבפני שוקת שבורה. מחד – הרוכשים כבר שילמו ממיטב כספם על הנכס אשר ציפו לקבלו ראוי ומוכן למגורים ומאידך – נאלצים להתמודד מול אנשי המקצוע של הקבלן אשר במקרה הטוב לא עושים עבודתם באופן יעיל ובמקרה הפחות טוב, אינם עושים דבר.

 

מערכת היחסים, אם כן, שבין רוכשי דירות לקבלן, טומנת בחובה אין ספור מחלוקות, סכסוכים פוטנציאלים ואמוציות, ועיקרו של מאמר זה, הינו לתת לרוכשים קצה חוט בבחינת "עשה או אל תעשה" במערכת היחסים מול הקבלן.

 

מסירת דירות לרוכשים מקבלן, צריכה להיעשות במעמד נציג הקבלן ורוכש הדירה.

 

במעמד זה, על הרוכש להתעקש ולערוך מסמך ליקויים המציין את כל הליקויים הנראים לעין בשלב זה, מסמך הנקרא "פרוטוקול מסירה", כגון: מרצפות שבורות, סדקים בטיח הקירות או בצבע, לחץ מים בברזים, יכולת קיבולת המים בפתחי הביוב (כיורים ומקלחות), התאמת פתחים למשקופים (דלתות וחלונות) ואיטומם וכן הלאה.

 

פרוטוקול זה, יש לערוך, לאחר שהדירה עברה ניקיון יסודי, על-מנת שיתגלו מה שיותר פגמים ומה שיותר ליקויים.

 

יש לדעת ולזכור, כי ברוב הסכמי המכר, מוגדר ממילא כי במועד המסירה יערך "פרטיכל סופי" או "פרוטוקל מסירה" ועל-כן, עריכת מסמך זה, הינה ממילא בבחינת חלק אינטגראלי מהליך הרכישה של הנכס.

 

במקרים רבים, משתדלים הקבלנים להימנע ככל האפשר ממעמד זה ולפחות מחתימה על המסמך, והסיבות לכך הן ברורות (למרות העובדה כי בשלב זה עתיד הקבלן לקבל את התשלום האחרון בגין המכירה). על רוכש הדירה להתעקש על עריכת המסמך ועל החתמתו של נציג הקבלן עליו.

 

יצויין עוד, כי לא אחת, מתנה הקבלן את מסירת הדירה באי חתימת המסמך וזאת, מתוך ניסיון ללחוץ על הרוכש לקבל לחזקתו את הדירה, מתוך אמצעי לחץ על הרוכש, אשר לעיתים כבר מכר דירה קודמת וצריך לפנותה או גר בשכירות עם תאריך פינוי מוגדר. מתוך הפעלת לחץ זה, מודיע הקבלן לרוכש כי אין לו זמן, או כח אדם פנוי או אף רצון, לערוך פרוטוקול זה "כרגע".

 

המלצתנו הינה, כי אין להיכנע ללחץ הקבלן ויש להכין פרטוקול מסודר ולדאוג להחתמתו ע"י נציג הקבלן, תוך כדי ציון מועדים מדוייקים לתיקון הליקויים המפורטים בפרוטוקול.

 

לאחר מסירת הדירה לרוכש -

על רוכשי הדירות להודיע לקבלן, תוך זמן סביר, על ליקויים ופגמים בבנייה שבנה ואשר לא נכללו באותו פרוטוקול, וזאת, על-מנת לאפשר לקבלן לתקנם במהירות ובאיכות טובה קודם שהרוכש יבצע את התיקונים בעצמו או יתבע את הקבלן לפיצוי כספי בגין ליקויי הבניה.

 

חוק המכר (דירות), מגדיר את פרקי הזמן, בו מחוייב הקבלן במתן תקופת בדק בית, על-פי המועדים הבאים:

א.      כל צנרת האינסטלציה הביתית, לרבות מערכת הסקה ומרזבים – תקופת בדק של שנתיים;

ב.      חדירת רטיבות (בגג, בקירות ובמקלט) – תקופת בדק של שלוש שנים;

ג.        תיקונים ונזקים במכונות, מנועים ודודים – תקופת בדק של שלוש שנים;

ד.      קילוף של חיפויים בחדרי מדרגות, לרבות טיח, צבע, וכל סוג אחר של חיפוי – תקופת בדק של שלוש שנים;

ה.      שקיעת מרצפות בקומת קרקע – תקופת בדק של שלוש שנים;

ו.        שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין – תקופת בדק של שלוש שנים;

ז.       סדקים בקירות ובתקרות – תקופת בדק של חמש שנים;

ח.      קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – תקופת בדק של שבע שנים;

ט.      כל אי–התאמה אחרת, שאינה אי–התאמה יסודית – תקופת בדק של שנה אחת;

 

מעבר לתקופת הבדק, מחוייב הקבלן אף ב"תקופת אחריות", במצב בו בתוך שלוש שנים מתום תקופת הבדק, התגלתה בדירה אי-התאמה והקונה מצליח להוכיח כי המקור לאי ההתאמה נובע מתכנון לקוי, או כי העבודה או החומרים אינם מתאימים למוסכם או לתקנים.

 

יש לשים לב, כי חלק מהמתקנים הביתיים, הינם באחריות יצרן, כגון: דוד שמש/חשמל, קולטי שמש, מזגנים וכדומה. במצב זה, יש לדאוג לקבל מהקבלן את תעודת האחריות של היצרן.

 

בכל מקרה, מחוייב הקבלן באחריות כאשר אף לאחר תום תקופת האחריות התגלה כי הדירה אינה מתאימה ליעודה ו/או כי בנסיבות העניין היה על הקבלן לתת לקונה אזהרות בדבר תכונות מיוחדות של הנכס או הוראות תחזוקה ושימוש, והן לא ניתנו או שאין הן מתאימות (מעלית, מתקנים מכאנים, דודי שמש, מזגנים וכדומה).

 

אולם, יש להיזהר – חלק מדרישות החוק, הנוגעות לאחריות הקבלן כלפי הממכר, מתייחסות לפגמים וליקויים אשר "ניתן" לגלותם לפני מסירת הנכס לרוכש, כגון – אי התאמה ניכרת מהמפרט ו/או מהמידות וכן הלאה (על-כך, במאמר נפרד).

 

דרישה לתיקון הליקויים, איננה מחוייבת בהודעה בכתב לקבלן, על-פי חוק, אך במקרה כזה, יקשה על הרוכש להוכיח כי נמסרה דרישה לקבלן. על-כן, במידה ואין דרישה לפניה כאמור על-פי הסכם, מומלץ לרוכש הנכס, לתעד את פנייתו לקבלן.

 

כאשר ניתנה לקבלן הזדמנות לתקן את הטעון תיקון, והוא ביצע זאת באופן חלקי, או תוך סחבת בלתי סבירה או באיכות שאינה נאותה, אין מקום לכפות על רוכש הדירה ליתן לקבלן הזדמנויות חוזרות ונשנות לבצע תיקונים שכבר ניתנה לו ההזדמנות לבצעם. בתי המשפט נוטים כיום לקבל יותר ויותר את עמדת הרוכשים, תוך הטלת אחריות גדולה יותר על הקבלן. במקרים מסויימים נפסקו כנגד קבלנים אף תשלומי פיצויים גבוהים, כשהמקרה או הנסיבות הצדיקו זאת, ראה לדוגמא ע"א 6481/05 בו נקבעו פיצוים בסך של 50,000 ₪ כנגד הקבלן, בגין מקרה קיצוני בו לא תוקנו ליקויים רבים משך שנים רבות, לרבות ליקויים של רטיבות קשה. או מקרים אחרים בהם נפסקו פיצויים לרוכשים, בגין נזקים אשר אינם ממוניים (עגמת נפש, כאב, צער, הלבנת פנים, אי נוחות, פגיעה בשם הטוב, וכיוצא בזה).

.

מאמר זה, הינו ראשון מתוך סדרת מאמרים אשר עיקרם ליתן המלצות לרוכשי הדירות מול קבלן.